Louer un appartement n’est pas toujours facile, qui plus est dans la capitale. De la recherche aux formalités, en direct ou par un tiers prestataire, ce petit guide vous donnera quelques clés pour allier efficacité et sérénité. Mettre en place une location immobilière est aussi compliquée pour le propriétaire que pour le locataire. Si la crainte de ce dernier n’est pas dans le paiement du loyer, il se méfie de mauvaise surprise ainsi que de insalubres.
La location de particuliers à particuliers est de plus en plus utilisées. Néanmoins, le recours aux agences de location reste fréquent. Véritable coût complémentaire pour le locataire, ce dernier a à sa charge les frais d’agence de l’ordre de 12euros le mètre carré à Paris (frais d’agence plafonnés depuis la loi ALUR de 2014).
Quels sont les droits du locataire ?
Sécuriser sa location, c’est anticiper et son départ. Si le locataire est généralement tenu au dépôt de garantie qui protège le propriétaire d’éventuelles détériorations, il est nécessaire d’imposer à son propriétaire un état des lieux complet, communément appelé inventaire. Cet inventaire permet de se prémunir des accusations futures quant aux défaillances de certains équipements, ou à la propreté/l’état de certains biens.
De plus, le locataire peut demander à juste droit à son propriétaire une quittance de loyer, justifiant de son bon acquittement. Manuscrite ou numérique, son coût est à la charge du propriétaire. Le paiement du loyer est obligatoire, et afin d’éviter tout risque d’impayé son montant ne saurait dépasser 33% des revenus du locataire. Afin d’accompagner les locataires, des aides peuvent être sollicitées par ces derniers, donc notamment les Aide personnalisé au logement (APL) ; les allocations logement (AL) qui inclut l’allocation logement familial (ALF) et l’allocation logement social (ALS) ; ou encore l’aide Loca-pass.
Le locataire peut disposer d’un logement décent de sorte qu’il ne présente aucun risque pour sa santé (surface minimum, absence de moisissure ou de nuisibles). De plus, dès 2023, le locataire sera en droit d’exiger un logement aux performances énergétiques supérieures à G. Par ailleurs, la trêve hivernale est un dispositif qui interdit l’expulsion d’un locataire entre le 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Durant cette période, l’expulsion du locataire de son logement ne peut pas avoir lieu, elle est reportée. Cette trêve ne s’applique pas lorsque l’expulsion est assortie d’un relogement correspondant aux besoins du locataire (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d’occupants).
Quels sont les devoirs du locataire ?
Outre la bonne tenue du logement et l’absence de dégradations, et à l’exclusion de l’usure normale des installations, le locataire est tenu de payer son loyer. Tout défaut de paiement expose le locataire à des sanctions.
L’une des grandes craintes des propriétaires est de voir son locataire arrêter de payer son loyer. Cette compensation financière est la base de la location et l’arrêt du paiement peut dégrader la relation bailleur/locataire.
Pour le propriétaire, comme pour le locataire, la location doit être encadrée par un contrat de bail qui récapitule le bien loué, la durée du contrat, le profil du locataire ainsi que le montant du loyer. Ce contrat sera d’ailleurs différent selon que la location est celle d’un meublée ou d’un non-meublée. Une location meublée comportera nécessairement, une literie, des rideaux, des plaques de cuisson, un réfrigérateur avec congélateur, une table & ses chaises, de la vaisselle, des rangements, du matériel d’entretien, des luminaires.
Un point d’attention est celui de la sous-location. Attractive, cette dernière doit être réalisée avec précaution. En effet, il est nécessaire d’obtenir l’accord explicite de son propriétaire pour pouvoir sous-louer un logement, et le loyer en sous-location ne doit pas dépasser le loyer du locataire initial. De plus, le locataire et son éventuel sous-locataire doivent sécuriser leur accord en signant un contrat.
Les documents fondamentaux : bail, diagnostics, etc.
Obligatoire de la location et figurant à l’annexe du contrat, la notice d’information recense les droits et devoirs des différents partis. Elle permet également de préciser le montant du dépôt de garantie, la durée du préavis et toutes les notions que les partis souhaitent rajouter.
En outre, un élément indispensable de la location est le dossier de diagnostique immobilier DDT permettant à son locataire de connaître l’état du logement et ses caractéristiques. Il recense notamment le diagnostic d’électricité et de gaz, le dossier de performance énergétique, le risque d’exposition au plomb et à l’amiante, le diagnostic Carrez et assainissement.
Le propriétaire a toutefois pour interdiction d’imposer une assurance habitation ; un mode de paiement spécifique, le paiement de réparation sans devis, les animaux, la possibilité pour un locataire d’héberger une ou deux personnes.
Le locataire est également amené à préparer un dossier de location, à réunir des documents obligatoires et à fournir certaines pièces justificatives. C’est ainsi que la copie de la carte d’identité, les trois derniers bulletins de salaire et un justificatif de domicile sont nécessaires. Afin de mettre toutes les chances de son côté, le dossier de location devrait également comprendre certains documents facultatifs ou encore être couvert par un garant complémentaire.
Spécificités parisiennes : des contraintes multiples
Face aux contraintes des contrats de locations, les propriétaires parisiens se montrent exigeants sur un marché déjà quelque peu saturé. Face aux contrats de location protecteur des locataires, les propriétaires donnent la priorité à ceux qui ont la chance de pouvoir procurer de bonnes garanties ainsi que des références impeccables.
Location parisienne : tendances & innovations
Entre paisibilité et flexibilité, afin de limiter les coûts ou rechercher les bons plans, il est apprécié d’identifier quelques bons plans. Selon l’Agence des notaires de Paris, en avril 2021, le prix mensuel au mètre carré des loyers à Paris étaient situés autour de 33,4 euros pour les studios et 25 euros pour les appartements de quatre pièces et plus.
- Un « Casse-tête » reconnu
Outre les frais de location élevés en région parisienne, et notamment en hyper-centre, l’offre en logement reste encore très disparate. Comme le confirme l’analyse de Boursorama du mois de mai 2022, les frais de location des meublés dans Paris reste « hors de prix ». Ces augmentations touchent principalement les étudiants mais également les professionnels en déplacement national ou international. Les augmentations entre le dernier trimestre 2021 et le premier trimestre 2022 ont atteint 1,6%.
C’est désormais les bailleurs qui profitent de la situation. Bien que affectés pendant la crise sanitaire, ils profitent désormais des coûts augmentés directement associés au nombre de biens disponibles au plus bas. Il est a espérer que l’été viendra quelque peu réguler cette situation compliquée.
C’est ainsi que les villes de proximité, située en périphérie mais à moins d’une heure de Paris profitent de ces augmentations. C’est également la recherche d’espace complémentaire qui justifie les déménagements. Par exemple, pour 1500 euros mensuel, 52 mètres carrés dans la capitale se transforme en 88m2 à Neuilly-sur-Marne (et 101m2 à Melun. Il faut toutefois envisager mais surtout fortement apprécier les transports en commun.
- Une offre « Haut de Gamme »
Conséquence de la crise et de l’arrêt du tourisme, le marché de la location meublée a connu un développement en matière de biens « haut de gamme », méticuleusement décorés venant alors les biens « classiques » du parc locatif. Le retour des locataires étrangers devrait surement rétablir l’équilibre et « revenir à des conditions normales de location ».
Si le haut de gamme est plébiscité, les studios sont laissés de côté afin de privilégier les chambres séparées. La recherche de beaux espaces est associée au télétravail et au besoin de vivre & travailler depuis chez soi.
Les bailleurs sont d’ailleurs tournés vers des locations meublées, offrant des avantages fiscaux complémentaires par rapport aux locations « nues ». Dans cette lignée, et pour mettre en lumière les nouveautés et les tendances de cette dernière année, les colocations sont demandées par de jeunes professionnels en quête de convivialité et d’espaces confortables et abordables. C’est alors une source d’investissement complémentaire intéressante pour des propriétaires qui s’engagent alors dans des biens en vue de leur réaménagement, leur rénovation et leur véritable transformation aboutissant à des colocations haut de gamme et spacieuses. Revenus locatifs plus importants, réduction des risques et fiscalité neutre sont les résultats de ces nouvelles tendances.
- Un besoin de flexibilité
A la frontière entre le court séjour et les séjours réguliers mais ponctuels, de nouveaux concepts ont vu le jour. La transformation des modes de travail, accéléré notamment par la crise sanitaire.
Dans cette idée, et sur le modèle des co-working ou des Flex’offices, se sont développées notamment les notions de FlexLiving. Ces solutions d’habitat flexible se sont accrues avec la prolifération des télétravailleurs et des lieux de vie divers en fonction du calendrier professionnel. Par exemple, le FlexLiving propose des solutions sur abonnement pour des séjours ponctuels mais réguliers certains jours par semaine. Ces logements ciblent principalement les Indépendants qui font du business à Paris de manière récurrente ; les cadres qui habitent en province et qui reviennent au bureau au encore les étudiants en alternance. Sur le même principe, les prestations proposées par Week Away visent à mettre en relatifs des hébergeurs avec des actifs ayant des activités et/ou déplacements récurrents.
Au-delà des habitats flexibles, les logements chez l’habitant sont également plébiscités, apportant autant de souplesse que de convivialité.