Les 5 erreurs juridiques les plus fréquentes commises par les vendeurs de maison

Vendre une maison n’est pas une tâche facile pour tout le monde, surtout la première fois. Entre les démarches juridiques et administratives, la tarification et la recherche d’acheteurs potentiels, les gens peuvent vite se sentir dépassés.

Après avoir passé en revue le cadre juridique de la vente immobilière à travers les obligations des parties au contrat (vendeur et acheteur), nous aborderons 5 erreurs courantes que commettent les vendeurs lors de la vente d’une maison. Ces erreurs les empêchent de trouver des acheteurs le plus rapidement possible au meilleur prix.

Elles concernent le prix de votre bien, la solvabilité de l’acquéreur, les diagnostics immobiliers légaux, la saison où vous effectuez la vente et le fait de ne pas engager une agence immobilière.

Le cadre juridique d’un achat immobilier

Acheter une propriété n’est pas une mince affaire ! Pour certains, un investissement à vie fait certainement partie du cadre légal. Nous vous présentons les principales informations sur ce sujet.

Le devoir d’informations du vendeur

La promulgation de la loi ALUR (Acquisition des Logements et Aménagement de la Rénovation Urbaine) a renforcé les responsabilités des vendeurs immobiliers. Quelles sont Les conséquences de ce changement, voté par les législateurs ?

Si vous investissez dans un appartement ou une maison, vous obtenez une information enrichie. Dès la vente, vous appréhendez plus facilement les caractéristiques du bien et de son environnement (part annuelle moyenne, nombre de lots communs), en comparant les produits qui vous intéressent. Au moment de la signature d’un avant-contrat, de diverses informations doivent être clarifiées. Il s’agit des informations inhérentes sur la situation financière du vendeur et un justificatif de la superficie des parties privatives du bien vendu.

Toutes ces informations sont incluses dans les documents relatifs au règlement de copropriété, et à l’organisation des immeubles.

La protection de l’acquéreur contre les vices cachés ou une défaillance constatée ultérieurement.

Vice caché et immobilier ancien : les règles à connaître

Supposons que vous concrétisez enfin votre projet, et que vous vous apercevez malheureusement en fin de vente que votre bien est anormal. Vous n’avez pas à paniquer. La garantie vous protégera des vices dits cachés dans l’immeuble. De quoi s’agit-il exactement ?

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C’est le nom d’un problème caché dans la maison que le vendeur ne connaît pas forcément. La garantie vaut au cas où le nouveau propriétaire de la maison n’est pas informé des vices constatés, avant de signer le contrat de vente. C’est le juge qui devra apprécier la situation et appliquer la règle de droit.

Quant aux conditions permettant à l’acheteur de bénéficier de la garantie, il doit être démontré que le problème ou la défaillance diminue significativement la valeur du bien, ou qu’il rend une partie (ou la totalité) du logement inhabitable. Si tel est le cas, il est possible de gagner le procès en annulant l’opération ou au moins, en remboursant une partie des sommes versées à l’ancien propriétaire.

Les devoirs de l’acheteur

Qu’en est-il des acheteurs ? Ils doivent également respecter le cadre légal existant, qui fixe diverses obligations. Ils doivent respecter le prix mentionné dans le contrat. Ils sont responsables du coût des actes et autres accessoires vendus. Les intérêts de retard – de la date de vente au paiement – ne sont dus que lorsque le bien rapporte des revenus, si le même intérêt est spécifié dans le contrat.

Dans le troisième et dernier cas, l’acheteur est défaillant. Quant au paiement de la taxe foncière et de la taxe d’habitation, le contrat de vente et d’achat stipule souvent une répartition proportionnelle. Si l’acheteur décède, l’obligation de paiement passera aux héritiers.

Les erreurs juridiques que les vendeurs de maison doivent éviter

Ces 5 erreurs sont commises par la plupart des vendeurs de biens immobiliers. Elles sont :

Erreur 1. Ne pas fixer un prix de votre bien à sa juste valeur

Le prix de votre propriété est le principal critère de décision d’achat d’un acheteur potentiel. Si ce prix est trop élevé, cela peut prendre beaucoup de temps pour trouver un acheteur. Un manque de demandes d’accès indique que votre propriété est trop chère.

Pour éviter de surestimer la valeur de votre bien, faites une estimation complète basée sur :

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• L’état général de votre maison et les éventuelles rénovations à effectuer ;

• Niveaux de diagnostic et d’isolement ;

• Tendances du marché immobilier ;

• Emplacement de votre propriété ;

• Sa zone.

Vous pouvez faire appel à un agent immobilier professionnel et reconnu, pour faire estimer votre bien. 

Le prestataire de services peut fixer un prix équitable pour vous et l’acheteur. Vous pouvez construire une marge commerciale plus raisonnable.

Pour déterminer votre estimation, consultez l’article de Batignolles Immobilier sur l’estimation en ligne et les recommandations de valeur.

Erreur 2. Ne pas s’assurer de la solvabilité de l’acquéreur

Si l’acheteur n’a pas les fonds nécessaires pour payer, vous perdrez inutilement du temps à donner accès ou à signer une promesse de vente. Il est nécessaire d’examiner en détail les documents de chaque acheteur potentiel.

Un niveau de vie stable et adéquat est souvent un gage de solvabilité des clients.

Privilégiez les acheteurs qui ont déjà consulté un agent immobilier et obtenu une hypothèque. Évitez les clients qui se voient refuser des prêts par les banques.

Vous pouvez faire confiance à quelqu’un qui veut payer au comptant directement, ou à quelqu’un qui a déjà un autre logement.

Erreur 3. Négliger les diagnostics immobiliers légaux 

Un diagnostic technique de votre bien est indispensable.

Cela donne aux acheteurs la tranquillité d’esprit quant à la qualité de votre maison et le prix de vente est raisonnable. La non-réalisation d’un diagnostic immobilier peut entraîner une baisse de prix ou la résiliation du contrat de vente.

Les diagnostics de base portent sur la performance énergétique, l’assainissement, les installations électriques et gazières. Un diagnostic d’amiante, de mérule et de termites est requis si votre propriété se trouve dans une zone affectée par les ordonnances préfectorales appropriées.

Erreur 4. Vendre une maison en plein hiver tout seul

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C’est la pire saison pour trouver un acheteur. Le transport du matériel est difficile à cause du froid et des neiges. 

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Les acheteurs de maison sont moins disposés à se déplacer pour des visites à moins qu’il n’y ait une recherche urgente d’une maison. Il est primordial de faire appel à un professionnel pour mettre en valeur votre bien et diffuser votre annonce auprès d’un public large et qualifié.

Les prix sur le marché immobilier peuvent baisser pendant la saison froide. Il est nécessaire de s’assurer d’estimer le prix avec précision, d’élaborer une stratégie de vente appropriée et de mettre en valeur votre propriété. Des professionnels hautement qualifiés seront un atout. 

L’été et le printemps constituent les meilleures saisons de l’année pour mettre en vente votre maison. Évitez également de vendre à l’automne, lorsque le moral est au plus bas en cette période nostalgique.

Erreur 5. Ne pas faire appel à une agence immobilière 

Selon une enquête menée par meilleurs Agents en 2018, 62% des Français déclarent avoir vendu leur logement par l’intermédiaire d’un agent immobilier. En faisant appel à une agence immobilière expérimentée, vous pouvez bénéficier de l’expertise combinée sur :

  • Comment faire facilement et simplement toutes les démarches administratives et juridiques liées aux ventes ;
  • Trouvez l’acheteur idéal ;
  • Vendez votre bien au meilleur prix.

Lorsque vous demandez à un agent immobilier de vous aider dans le processus de vente, vous pouvez signer une procuration simple ou une procuration exclusive.

La procuration ou autorisation simple permet de confier au prestataire une partie du processus de vente, tandis que l’autorisation exclusive lui permet d’être responsable de toutes les étapes de vente.

Faire appel à une agence immobilière est une solution qui peut vous faire gagner du temps dans la recherche d’un acquéreur, surtout si vous êtes occupé par le travail.

Lorsque vous avez un projet de vente de votre maison, la meilleure façon pour y arriver est de confier la gestion de la vente de votre maison à une agence immobilière professionnelle, afin d’éviter des désagréments ou certaines erreurs qui pourraient porter atteinte à la sincérité de votre contrat de vente et vicier tout consentement.